Кейс TerraOS
Участок с хорошим рынком и транспортом, но плохим правовым барьером.
TerraOS показал, что локация выглядит коммерчески рабочей, но сценарий классического ИЖС режется категорией земли, ограничениями, лесным фондом и отсутствием ключевых документов.
Паспорт участка
Рынок, транспорт и природный контекст читаются, но правовой режим и ограничения режут сценарий классического ИЖС.
Кадастровый номер 38:06:143519:5537
Регион Иркутский район
Площадь 18 441 м²
Сценарий Классический ИЖС
Кадастровая стоимость 8,7 млн ₽
До Иркутского водохранилища 831 м
Что мешает сделке
- Категория ЗСХ. Для классического ИЖС требуется отдельная правовая переработка сценария.
- ВРИ «для дачного строительства». Близко к частному жилью, но не равно прямому ИЖС.
- 5 прямых ЗОУИТ. Формальный барьер уже на этапе первичной проверки.
- 2 пересечения ФГИСЛК. Нужна отдельная проверка по лесному контуру и согласованиям.
- Документальные пробелы. Не хватает ГПЗУ, выписки ПЗЗ, ТУ и ИГИ.
Что поддерживает сделку
- Транспорт. Автомаршрут читается, доезд к участку понятен.
- Природный контекст. Вода и загородная среда поддерживают спрос на дачный формат.
- Рынок. Локация находится в рабочем поясе спроса, что объясняет интерес к участку.
Матрица решения
| Критерий | Оценка | Фактура |
|---|---|---|
| Итог по сценарию ИЖС | Стоп | Суммарный балл 57, правовой барьер 47 — отказ под классический ИЖС. |
| Ограничения | Стоп | 5 прямых ЗОУИТ и 2 пересечения лесного контура. |
| Право застройки | Требует проверки | ВРИ не равен прямому ИЖС, требуется отдельная правовая схема. |
| Транспорт | Сильная сторона | Подъезд и маршрут работают уверенно. |
| Инженерия | Требует проверки | Часть инфраструктуры читается, но документов по сетям не хватает. |
| Рынок | Нейтрально | Спрос читается, но не компенсирует правовые ограничения. |
Каких документов не хватает
Публичная версия кейса показывает не только вывод, но и что нужно дособрать до следующего шага.
- ГПЗУ нет
- Выписка ПЗЗ нет
- ТУ по электроснабжению нет
- ТУ по водоснабжению нет
- ИГИ нет
- Выписка ЕГРН в работе
- Кадастровый план готово
Что делать команде дальше
- Проверить садовый сценарий и применимость ФЗ-217.
- Получить выписку ПЗЗ и ГПЗУ до любых договорённостей по авансу.
- Поднять технические условия по электро- и водоснабжению.
- Проверить лесной контур и допустимость работ на границах участка.
Ключевой вывод
Для классического ИЖС — отказ. Возвращаться к сделке можно только после отдельной проверки садового сценария, документов по режиму территории и инженерных подключений.