Хорошее место под Иркутском, где дом под ИЖС строить нельзя без переработки сценария
По рынку и дорогам локация выглядит рабочей, но категория земли, ограничения, лесной фонд и отсутствие ключевых документов режут сценарий классического ИЖС.
- Вывод: Отказ под классический ИЖС
- Балл первичной проверки — 57 из 100, правовой барьер — 47.
- Рынок, транспорт и природа за участок, но правовой режим и ограничения против классического ИЖС.
1. Паспорт участка
Начните с паспорта: это то, что вы видите в открытых источниках ещё до запроса документов.
| Кадастровый номер | 38:06:143519:5537 |
|---|---|
| Регион | Иркутский район |
| Площадь | 18 441 м² |
| Сценарий | Классический ИЖС |
| Кадастровая стоимость | 8,7 млн ₽ |
| До Иркутского водохранилища | 831 м |
2. Что мешает сделке
Эти факты режут или тормозят сделку — проверьте каждый до аванса.
- Категория ЗСХ. Для классического ИЖС требуется отдельная правовая переработка сценария.
- ВРИ «для дачного строительства». Близко к частному жилью, но не равно прямому ИЖС.
- 5 прямых ЗОУИТ. Формальный барьер уже на этапе первичной проверки.
- 2 пересечения с лесным контуром (ФГИСЛК). Нужна отдельная проверка по лесному контуру и согласованиям.
- Документальные пробелы. Не хватает ГПЗУ, выписки ПЗЗ, ТУ и ИГИ.
3. Что поддерживает сделку
Что говорит за участок. Взвесьте это против стоп-факторов: само по себе оно сделку не оправдывает.
- Транспорт. Автомаршрут читается, доезд к участку понятен.
- Природный контекст. Вода и загородная среда поддерживают спрос на дачный формат.
- Рынок. Локация находится в рабочем поясе спроса, что объясняет интерес к участку.
4. Оценка по критериям
Сведите всё в одну таблицу: критерий, оценка и что именно нашли.
| Критерий | Оценка | Что нашли |
|---|---|---|
| Итог по сценарию ИЖС | Стоп | Суммарный балл 57, правовой барьер 47 — отказ под классический ИЖС. |
| Ограничения | Стоп | 5 прямых ЗОУИТ и 2 пересечения лесного контура. |
| Право застройки | Требует проверки | ВРИ не равен прямому ИЖС, требуется отдельная правовая схема. |
| Транспорт | Сильная сторона | Подъезд и маршрут работают уверенно. |
| Инженерия | Требует проверки | Часть инфраструктуры читается, но документов по сетям не хватает. |
| Рынок | Нейтрально | Спрос читается, но не компенсирует правовые ограничения. |
5. Каких документов не хватает
Вывод остаётся предварительным, пока не собраны документы со статусом «нет» и «в работе». Запросите их до любых договорённостей по авансу.
| Документ | Статус |
|---|---|
| ГПЗУ | нет |
| Выписка ПЗЗ | нет |
| ТУ по электроснабжению | нет |
| ТУ по водоснабжению | нет |
| ИГИ | нет |
| Выписка ЕГРН | в работе |
| Кадастровый план | готово |
6. Что делать дальше
- Проверить садовый сценарий и применимость ФЗ-217.
- Получить выписку ПЗЗ и ГПЗУ до любых договорённостей по авансу.
- Поднять технические условия по электро- и водоснабжению.
- Проверить лесной контур и допустимость работ на границах участка.
7. Вывод
Прочитайте вывод целиком: он говорит, при каких условиях к сделке можно вернуться.
8. Разбор вашего участка
Передайте кадастровый номер — проверим по тому же порядку и покажем, что мешает сделке, что поддерживает и каких документов не хватает.
Публичная краткая версия кейса по открытым сведениям и материалам первичной проверки. Не является выпиской ЕГРН, юридическим заключением или разрешением на строительство.