Реальные участки: три разбора с выводом
В каждом кейсе — настоящий кадастровый номер, что показала первичная проверка, какой вывод и какие документы придётся дособрать. Все участки из Иркутской области, где у TerraOS полное покрытие данных; по другим регионам разборы делаем в рамках пилота.
1. Три участка — три разных вывода
Один и тот же порядок проверки на трёх участках дал отказ, «нужна глубокая проверка» и приоритет: смотрите, что решило исход в каждом случае.
| Участок | Где | Площадь | Что хотели построить | Вывод | Балл из 100 |
|---|---|---|---|---|---|
| 38:06:143519:5537 | Иркутский район | 1,84 га | ИЖС | Отказ | 57 |
| 38:06:143704:3690 | Иркутский муниципальный округ | 11,3 га | Малоэтажный формат | Углублённая проверка | 24 |
| 38:36:000034:1244 | Иркутск | 0,32 га | ИЖС / блокированная застройка | Приоритет | 78 |
Хорошее место под Иркутском, где дом под ИЖС строить нельзя без переработки сценария
Рынок, транспорт и природа за участок, но правовой режим и ограничения против классического ИЖС.
- Категория ЗСХ и ВРИ «для дачного строительства»
- 5 прямых ЗОУИТ и 2 пересечения ФГИСЛК
- Не закрыты ГПЗУ, ПЗЗ и технические условия
Большой массив под Иркутском: интересный масштаб, но лес и режим территории требуют глубокой проверки
Массив интересен масштабом, но защитные леса, сложный планировочный контур и пробелы в документах не дают перейти к сделке без глубокой проверки.
- Защитные леса режут прямой сценарий классического ИЖС
- Планировочный контекст требует отдельной правовой проверки
- Нужно проверять инженерную ёмкость до обсуждения цены
Городской участок в Иркутске, который проходит первичную проверку и идёт в приоритет
Участок проходит первичный фильтр по правовому режиму, инженерии и ликвидности. Точечные вопросы по документам остались, но сделку они не ломают.
- Нужно закрыть часть документов по сетям и режиму участка
- Надо проверить детали по соседним ограничениям перед сделкой
- Городской участок чувствителен к цене входа
2. Как читать кейс
- Балл из 100 — сводная оценка первичной проверки по правовому режиму, ограничениям, транспорту, инженерии и рынку. Это не цена и не рекомендация.
- Правовой барьер — отдельный балл за то, можно ли вообще строить задуманное: низкий барьер режет сделку даже при хорошем рынке.
- Стоп-факторы и сильные стороны — что мешает и что поддерживает сделку, по пунктам.
- Документы — что уже есть, что в работе и чего нет; без недостающих документов вывод остаётся предварительным.
- Что делать дальше — конкретные шаги до аванса или до инвестиционного комитета.
Порядок проверки, который стоит за каждым кейсом, описан в статье Как проверить земельный участок перед покупкой.
3. Разбор вашего участка
Передайте кадастровый номер — соберём публичный или закрытый кейс в рамках пилота.