Большой массив под Иркутском: интересный масштаб, но лес и режим территории требуют глубокой проверки
Масштаб участка привлекателен, но защитные леса, планировочный контекст и вопросы по сетям не позволяют решать без углублённой проверки.
- Вывод: Требует углублённой проверки
- Балл первичной проверки — 24 из 100, правовой барьер — 41.
- Массив интересен масштабом, но защитные леса, сложный планировочный контур и пробелы в документах не дают перейти к сделке без глубокой проверки.
1. Паспорт участка
Начните с паспорта: это то, что вы видите в открытых источниках ещё до запроса документов.
| Кадастровый номер | 38:06:143704:3690 |
|---|---|
| Регион | Иркутский муниципальный округ |
| Площадь | 11,3 га |
| Сценарий | Малоэтажный формат / загородный посёлок |
| Публичный статус | Публичная краткая версия кейса |
| Итоговый статус | Требует углублённой проверки |
2. Что мешает сделке
Эти факты режут или тормозят сделку — проверьте каждый до аванса.
- Защитные леса. Нужно определить фактическую глубину пересечений и допустимость освоения.
- Сложный планировочный контекст. Нужна проверка ПЗЗ, доступа и возможных ограничений развития.
- Большой масштаб. Чем больше массив, тем выше цена ошибки по инженерии и дорогам.
3. Что поддерживает сделку
Что говорит за участок. Взвесьте это против стоп-факторов: само по себе оно сделку не оправдывает.
- Масштаб участка. Позволяет рассматривать несколько сценариев освоения и этапность.
- Транспортный контур. Доступность выглядит рабочей для дальнейшего анализа.
- Рынок. Локация поддерживает спрос, если правовой и инженерный режим окажутся управляемыми.
4. Оценка по критериям
Сведите всё в одну таблицу: критерий, оценка и что именно нашли.
| Критерий | Оценка | Что нашли |
|---|---|---|
| Итог по сделке | Требует проверки | Покупать «на ощущениях» нельзя: нужна углублённая проверка по режиму территории и инженерии. |
| Ограничения | Стоп | Лесной контур влияет на рабочую ёмкость массива. |
| Право застройки | Требует проверки | Требуется подробная проверка допустимых сценариев. |
| Транспорт | Сильная сторона | Базовый контур доступности выглядит приемлемо. |
| Инженерия | Требует проверки | Без проверки сетей и этапности нельзя оценить экономику. |
| Рынок | Нейтрально | Спрос поддерживает интерес, но сам по себе сделку не оправдывает. |
5. Каких документов не хватает
Вывод остаётся предварительным, пока не собраны документы со статусом «нет» и «в работе». Запросите их до любых договорённостей по авансу.
| Документ | Статус |
|---|---|
| Выписка ПЗЗ | нет |
| Сведения по лесному контуру | нет |
| ТУ по электроснабжению | нет |
| ТУ по водоснабжению | нет |
| Схема этапности дорог | нет |
| Кадастровая выписка | готово |
6. Что делать дальше
- Поднять документы по лесному режиму и проверить допустимость освоения.
- Собрать ПЗЗ и планировочный контекст на соседних территориях.
- Проверить доступность сетей и стоимость первого этапа подключения.
- Пересчитать сценарий не только под ИЖС, но и под малоэтажный формат.
7. Вывод
Прочитайте вывод целиком: он говорит, при каких условиях к сделке можно вернуться.
8. Разбор вашего участка
Передайте кадастровый номер — проверим по тому же порядку и покажем, что мешает сделке, что поддерживает и каких документов не хватает.
Публичная краткая версия кейса по открытым сведениям и материалам первичной проверки. Не является выпиской ЕГРН, юридическим заключением или разрешением на строительство.