Кейс TerraOS
Городской участок, который проходит в приоритет после первичной проверки.
TerraOS показал, что правовой режим, транспорт, инженерия и рыночный контур поддерживают сделку. Документальные вопросы остались, но они не выглядят стоп-факторами.
Паспорт участка
Участок проходит первичный фильтр по правовому режиму, инженерной обеспеченности и рыночной ликвидности. Остаются точечные вопросы по документам, но они не ломают сценарий сделки.
Кадастровый номер 38:36:000034:1244
Регион Иркутск
Площадь 0,32 га
Сценарий ИЖС / блокированная застройка
Итоговый статус Приоритетный актив
Рыночный контур Городская локация с понятной ликвидностью
Что мешает сделке
- Нет прямого стоп-фактора. Критичных ограничений, которые сразу ломают сделку, в публичной версии кейса не выявлено.
- Цена входа важна. Для городской локации ошибка в цене быстро съедает доходность.
- Нужны документы по сетям. Перед сделкой надо дособрать подтверждения по подключениям.
Что поддерживает сделку
- Правовой режим. Территориальная зона и использование поддерживают сценарий.
- Инженерия. По большинству семейств ситуация выглядит рабочей для старта проекта.
- Рынок. Покупательский спрос и сравнимые предложения подтверждают ликвидность.
Матрица решения
| Критерий | Оценка | Фактура |
|---|---|---|
| Итог по сделке | Сильная сторона | Приоритетный актив для следующего этапа проверки и переговоров. |
| Ограничения | Нейтрально | Критичных пересечений в публичной версии не выявлено. |
| Право застройки | Сильная сторона | Правовой режим поддерживает базовый сценарий. |
| Транспорт | Сильная сторона | Городская локация с понятной доступностью. |
| Инженерия | Нужно уточнить | Нужны подтверждения по части сетей, но картина рабочая. |
| Рынок | Сильная сторона | Спрос и конкуренты поддерживают сделку. |
Каких документов не хватает
Публичная версия кейса показывает не только вывод, но и что нужно дособрать до следующего шага.
- Выписка ЕГРН готово
- Выписка ПЗЗ готово
- ТУ по электроснабжению в работе
- ТУ по водоснабжению в работе
- ГПЗУ в работе
- ИГИ нет
Что делать команде дальше
- Подтвердить технические условия и стоимость подключения по сетям.
- Проверить детали по соседним ограничениям и красным линиям.
- Согласовать цену входа с учётом рыночной ликвидности участка.
- Перевести актив в следующий раунд — меморандум и инвестиционный комитет.
Ключевой вывод
Участок проходит в приоритет. Следующий шаг — быстро закрыть документы по сетям и вывести актив на инвестиционный комитет без затяжки по срокам.