Не покупайте псевдо-ИЖС
На бумаге участок выглядит нормально, но категория ЗСХ + «дачный» ВРИ = классический ИЖС невозможен.
ИЖС / малоэтажный формат
Не покупайте «псевдо-ИЖС». Проверяйте землю до аванса.
TerraOS показывает, подходит ли участок под ИЖС, коттеджный посёлок или малоэтажный формат: категория, ВРИ, ПЗЗ, ЗОУИТ, лесфонд, проезд, инженерия, рынок и конкуренты.
Видите реальный сценарий
LVL 0/1/2/X: что готово сразу, что заявительно, что через слушания, что — стоп.
Считаете цену конвертации
Смена ВРИ — 350 ₽ и 2 дня. Или 30 000 ₽ и 3 месяца. Или невозможно. Знаете до аванса.
Что получаете
Стоп-факторы видны
Категория ЗСХ, дачные ВРИ, защитные леса, водоохранные зоны, охранные зоны ЛЭП.
LVL пригодности
0 — готов / 1 — заявительно / 2 — слушания / X — стоп. Цена и срок конвертации.
Исправимые ограничения
Что можно лечить за 350 ₽ и 2 дня (ст.37 ГрК), а что — за 30 000 ₽ и 3 месяца (ст.39 ГрК).
Рыночная проверка
Ценовой пол вторички, локальный спрос и продуктовый коридор для ИЖС и малоэтажного формата.
Пример отказа
Кейс 38:06:143519:5537: участок выглядит как ИЖС-возможность, но правовой блок режет сценарий.
Пилот 5–20 участков
Подходит для небольшой команды, чтобы быстро пройти всю воронку перед сезоном продаж.
Что проверяем
Что проверяем для ИЖС
- Категория земли (ЗНП ↔ ЗСХ ↔ лесфонд)
- ВРИ (2.1, 2.1.1, 2.3 vs дачные/садовые)
- Территориальная зона (Ж-1, ЖЗ-101, ОДЗ)
- ЗОУИТ (особенно водоохранные, ОКН, ЛЭП)
- Лесной фонд (защитные леса)
- Подъезд и сервитуты
- Инженерные ТУ (электро, вода)
LVL-механика
- LVL 0 — ВРИ ИЖС, ЗНП, нет блокеров
- LVL 1 — заявительная смена через ст.37 ГрК
- LVL 2 — публичные слушания (ст.39 ГрК) или ФЗ-217
- LVL X — невозможно: ЗОУИТ-блокер, защитная зона
- Время и стоимость конвертации — для каждого LVL
Готовы посмотреть это на своих участках?
Запустите пилот на 20 ваших участках за 7–10 дней.